Tasaciones
Los 25 años de experiencia de nuestros socios en el mercado local y el profundo conocimiento del valor de mercado de las propiedades en la Costa del Sol nos permiten proporcionarle una valoración sumamente exacta de su propiedad - una gran ventaja a la hora de estudiar varias ofertas -. Lo siguiente es un extracto del artículo ‘Tasaciones’ publicado en la 2a edición de la revista Highlights.
Le indicaremos a continuación una serie de requisitos técnicos que deben cumplirse a la hora de tasar una propiedad de forma profesional. Pueden parecer a primera vista bastante complejos, sin embargo así lo exige la normativa en España. Seria por lo tanto aconsejable acudir a profesionales que cumplen con las directrices y están habilitados para asesorarle de forma seria. Las tasaciones oficiales de bienes inmuebles están regidas por la Orden Ministerial de fecha 30/11/94, la cual estipula que el sentido común y los datos técnicos existentes deben imperar a la hora de hacer tasaciones, las cuales pueden basarse en uno de los siguiente criterios: máximo valor legal, valor de reposición o valor de mercado, dependiendo de la propiedad objeto de tasación y del objetivo exacto de la misma.
Máximo valor legal
El precio máximo de venta de una propiedad basándose en los precios controlados de V.P.O.(Viviendas de Protección Oficial).
Valor de reposición
Es el importe total de inversión que sería necesario para volver a construir la propiedad con las mismas características. La pérdida de valor material y funcional de la propiedad es variable y debe tenerse en cuenta en el cómputo.
Valor de mercado
El valor neto que podría esperar alcanzar el vendedor por la venta de su propiedad en la fecha de la tasación, mediante un método de comercialización apropiado y presuponiendo que se haya encontrado un comprador con capacidad económica suficiente y dispuesto a comprarla. Ello también presupone que tanto el vendedor como el comprador actúan con voluntad propia.
Cómputo del valor de mercado
Asimismo la legislación española define los distintos métodos para calcular el valor de mercado: Análisis comparativo de mercado, valor residual fijo y capitalización de renta por ingreso actual. Otros métodos, tales como el valor dinámico residual y la capitalización de renta por ingreso previsto son más complejos, ya que toman en cuenta el factor tiempo.
Análisis comparativo de mercado
Está basado en el principio de sustitución, en el cual el valor se computa analizando las ventas recientes de 6 propiedades con características similares.
Renta residual fija
El método de calculo basado en el valor fijo residual está basado en el principio del mayor y mejor uso, teniendo en cuenta que la propiedad tendrá que adaptarse a condiciones cambiantes, con la condición de que sea económicamente viable, para conseguir un uso óptimo y más intenso posible, el cual cambia en cada sector específico del mercado según la ubicación de la propiedad y las características urbanísticas de la misma.
Capitalización
Y por último, el método de capitalización de renta por ingreso actual se define como el precio que un inversionista medio estaría dispuesto a pagar por la adquisición de una propiedad en función de las expectativas de la renta obtenida por su explotación.
Vida útil
La vida útil viene determinada por el tipo de inmueble: las viviendas tienen una vida útil estimada en 100 años, las oficinas en 75 años, los edificios comerciales en 50 años y las naves industriales en 35 años. Las tasaciones suelen basarse en la superficie construida de las propiedades, de ahí la importancia de conseguir las medidas correctas de sus áreas. Con frecuencia, la superficie construida indicada en la escritura no refleja la superficie real, bien porque no se declaró desde el principio la totalidad de la superficie o porque se construyeron ampliaciones en fechas posteriores.
No dude en contactar con un socio de LPA en caso de necesitar cualquier información adicional.
